Szervezeti-működési Szabályzat 
Budapest VI., Városligeti fasor 18. Társasház

Bevezető rendelkezések

1. A társasház elnevezése: Városligeti fasor 18 Társasház
A Társasház címe, helyrajzi száma: Budapest VI. kerület, 29715 helyrajzi szám alatt felvett, természetben a 1068 Városligeti fasor 18. szám alatt található ingatlan.

A társasház tulajdonostársai az írásbeli szavazás útján szabályszerűen, többségi szavazattal meghozott 1/2021/04/… számú határozatukkal a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht. vagy Társasházi Törvény), a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.), valamint az egyéb hatályos magyar jogszabályok és hatósági előírások rendelkezéseit figyelembe véve az alábbi Szervezeti-működési Szabályzatot (a továbbiakban: SZMSZ) fogadták el.

Az SZMSZ-ben használt kifejezések és fogalmak (pl. társasház, üzemeltetés, karbantartás, stb.) esetében a Tht. rendelkezései megfelelően irányadóak.

Jelen SZMSZ elfogadásával a Társasház működése körében az SZMSZ elfogadását megelőzően hozott mindazon közgyűlési határozatok, amelyek a jelen SZMSZ-ben foglalt szabályokkal ellentétesek, hatályukat vesztik.

2. A Társasház közösségének szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség Szervezeti-működési Szabályzatában kell megállapítani. A Szervezeti-működési Szabályzatnak – a Társasházi Törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.

3. Az SZMSZ-t a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Az SZMSZ-t elfogadó határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
Az SZMSZ tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) a Tht. 14. §(1) bekezdésében előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

4. A közösség - a Tht. 14. §-ban meghatározottak szerint – az SZMSZ-t bármikor módosíthatja. Az SZMSZ-t, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

5. A Szervezeti-működési Szabályzat elfogadásáról szóló határozat meghozatalával a Társasház közösség tagjaira a Szervezeti-működési Szabályzat előírásai kötelezővé válnak, az abban adott felhatalmazásokat megadottnak kell tekinteni.

A tulajdonostársak jogosultak és kötelesek a Szervezeti-működési Szabályzat rendelkezéseit megismerni, és az abban foglaltakat betartani. Az új tulajdonostársakat ugyanazon a jogok illetik, illetve kötelezettségek terhelik, amelyek az őket megelőző tulajdonostársat illették, vagy terhelték.
A Szervezeti-működési Szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan–nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
.

Társasház szervezete
1. A Társasház szervei

A Társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés. Valamennyi tulajdonostárs alapvető joga a közgyűlésen való részvétel. A közösség ügyintézését a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) látja el. A Társasház képviseletét a közgyűlés által megválasztott közös képviselő látja el.

2. A közgyűlés

2.1. A közgyűlés hatásköre
A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
b) a Szervezeti-működési Szabályzat módosításáról;
c) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; a közös tulajdon elidegenítéséről, amennyiben annak feltételei fennállnak;
d) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
e) a közös képviselőnek (vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak), valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
f) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
g) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
h) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
i) minden olyan ügyben, amelyet a Társasházi Törvény a közgyűlés hatáskörébe utal, illetve a Szervezeti–működési Szabályzat nem utal a közös képviselő (vagy az intézőbizottság), illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe;

2.1.1. A közgyűlés összehívása, eljárási szabályok

A közgyűlést a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni (a meghívó e-mail útján is megküldhető). Azaz a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni, valamint a tulajdonostársak tulajdonosi- és lakónyilvántartó nyomtatványon a közös képviselő részére bejelentett e-mail címére (ennek hiányában postai levelezési címére) meg kell küldeni.
Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.

A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:15. §-ában foglaltak az irányadók. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni és a közgyűlés levezető elnökének át kell adni. Az eseti meghatalmazást minden egyes közgyűlésre külön kell adni, amelyben megjelölhető, hogy a határozati javaslatokra milyen szavazatot adhat le a meghatalmazott.

A meghívónak tartalmaznia kell:
a) a közgyűlés időpontját és helyét;
b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról elkészített – előterjesztéseket.
A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.
A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti–működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani.

Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10–ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra amennyiben számvizsgáló bizottság működik a társasháznál, úgy a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

2.1.2. A közgyűlés határozatképessége, megismételt közgyűlés
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető.
A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően a fennmaradó napirenddel kell összehívni.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol a Társasházi Törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

2.1.3. A határozathozatal a közgyűlésen, jegyzőkönyv
A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
Ha a Társasházi Törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
a) rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához;
b) az Alapító Okirat módosításához, kivéve, ha a Társasházi Törvény másként rendelkezik, azaz ha a külön tulajdonban végzett – az érintett tulajdonostársak hozzájárulását nem igénylő – építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(A közgyűlés ilyen határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A fentiekben meghatározott külön tulajdonban lévő lakásmegosztás, illetve lakásösszevonás eseteiben az ezzel járó költségeket a kérelmező tulajdonos állja.);
c) az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz.

A társasház a közös tulajdonában lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben a dohányzás tilos. Az összes tulajdoni hányad szerinti négyötödös többségű határozat szükséges a házirend olyan tartalmú rendelkezésének elfogadásához, módosításához, amely megengedi a dohányzást a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.

Az összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados többségű határozat szükséges:
a) a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek használati módjának a meghatározására, valamint ezek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer létesítéséről és üzemeltetéséről
b) 1.000.000 Ft. érték feletti kötelezettségvállalású szerződések megkötése esetén
c) A Tht. 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével jelen alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a jelen pontban említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben, a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.

Az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségű határozat szükséges:
a) az SZMSZ elfogadásához és módosításához;
b) A közös képviselő megválasztásához és leváltása esetén, közös képviselő díjának meghatározása
c) A társasházkezelő megválasztása és leváltása esetén, díjazásának meghatározása esetén
d) a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását megtiltó, vagy használatának és hasznosításának feltételeit meghatározó határozat meghozatalához, ha
i. a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, és
ii. a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni; vagy
iii. a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében,
azzal, hogy a jelen d) i-iii. pont alatti határozatok meghozatala során a határozathozatallal közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának támogató szavazata szükséges.

A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek (vagy az intézőbizottság elnökének) a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell, valamint a tulajdonostársak tulajdonosi- és lakónyilvántartó nyomtatványon a közös képviselő részére bejelentett e-mail címére (ennek hiányában levelezési címére) meg kell küldeni, vagy egyéb igazolható módon átadni, eljuttatni.
Amennyiben a társasház elektronikus portállal rendelkezik, úgy a meghívókat, határozati javaslatokat, a közgyűlésen meghozott határozatokat (a személyes adatok kivételével) a közös képviselő köteles legkésőbb a határozat írásos kifüggesztési kötelezettségének időpontjáig ezen a felületen is elérhetővé tenni.
A Társasházi Törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.

Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályai az alábbiak:

A közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) az írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslatot az ahhoz tartozó előterjesztéssel legalább 8 napos határidő kitűzésével írásban vagy *e-mail útján megküldi a tulajdonosok részére és felhívja a tulajdonostársakat, hogy szavazataikat írásban adják meg. Amennyiben a közös képviselő a közgyűlési meghívó/az írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslat e-mailben történő kiküldését követő 48 órán belül nem kap visszaigazolást annak megérkezéséről, úgy köteles a meghívót/írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslatot az adott e-mail címre ismételten megküldeni. Az e-mailben kiküldött meghívót/az írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslatot a második kiküldéstől számított 5. (ötödik) napon kézbesítettnek kell tekinteni.
Annak a tulajdonostársnak, aki nem adott meg kapcsolattartási e-mail címet vagy nem rendelkezik e-mail címmel, annak írásban bizonyítható módon kell átadni vagy postai úton (célszerű tértivevényes levélben) kell az írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslatot megküldeni. A határozati javaslaton „igen”, „nem” vagy „közgyűlés összehívását javaslom” szavazási lehetőséget kell feltüntetni. A tulajdonostársaknak a határozati javaslatról a javaslat eredeti tartalma szerint kell dönteniük, az annak kiegészítésével vagy módosításával leadott szavazat érvénytelen.
A tulajdonostársak szavazatukat az írásbeli szavazás meghírdetett feltételei szerint kötelesek írásos szavazatukat leadni.

Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilatkozattételi határidő lejártát követő 8 (nyolc) napon belül állapítja meg, arról jegyzőkönyvet készít, melyben meg kell állapítani a beérkezett szavazatok számát, azok megoszlását. A jegyzőkönyvhöz mellékelni kell a visszaérkezett szavazatokat. A jegyzőkönyvet amennyiben a társasháznál számvizsgáló bizottság működik, úgy a számvizsgáló bizottság egy tagja hitelesíti.

*A közös képviselő által kiküldött - a közgyűlési meghívót/az írásbeli szavazásra vonatkozó határozati javaslatot tartalmazó - a tulajdonos részére megérkezett e-mail-t a tulajdonos köteles haladéktalanul visszaigazolni.
A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) az írásbeli szavazás eredményét a társasházban jól látható helyen kifüggeszti, továbbá ezzel egyidejűleg azokról valamennyi tulajdonostársat írásban vagy elektronikusan értesíti.

Eredménytelen az írásbeli (postai úton vagy postai úton és ezzel egyidőben tájékoztatásul elektronikusan is visszaküldött vagy átvételi elismervénnyel átadott szabályszerű – azaz 2 tanúval is ellátott - írásbeli szavazattal történő) szavazás, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a jelen Szervezeti–működési Szabályzatban, vagy a Társasházi Törvényben előírt mértéket. Eredménytelen írásbeli szavazás esetén, vagy amennyiben azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak kérik, a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) 60 napon belül a közgyűlést köteles összehívni.

Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az Alapító Okiratba vagy a Szervezeti-működési Szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. E rendelkezéseket a közös képviselőnek (vagy az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak a megterhelésére vonatkozó rendelkezésére is alkalmazni kell. 

2.2. A közös képviselő (intéző bizottság)

2.2.1. A közös képviselő (illetve az intézőbizottság) feladatai, hatásköre
A közös képviselő (vagy az intézőbizottság jogkörében) eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások külön jogszabályok alapján meghatározott díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
d) A közös képviselő jogosult fellépni a közös tulajdon védelmében

A közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.

A közös képviselő (illetve az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott Alapító Okirat és Szervezeti-működési Szabályzat egy példányát.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t
a) minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve – a Tht. 1. mellékletében meghatározott formában és tartalommal - írásban, figyelemfelkeltő és a fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a közös tulajdonú épületrészeket érintő, valamint a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a társasház tekintetében jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban,
b) minden év február 15. napjáig, írásban, a közös tulajdonú épületrészeket érintő és a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentés egyes közszolgáltatási területeken történt bevezetése óta, az annak eredményeként a tulajdonostárs külön tulajdonú lakása és a nem lakás céljára szolgáló helyisége tekintetében jelentkező megtakarításairól a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások alapján számított költségnem szerinti bontásban és évenként összesítve, és
c) az éves rendes közgyűlésig a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegéről költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a Szervezeti-működési Szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.

Ha valamely közüzemi szolgáltató az adott hónapban nem állít ki a társasház számára számlát, úgy a fenti a) pont szerinti tájékoztatásban e költségnem tekintetében elegendő erre a tényre utalni.
Ha a Társasház valamely közüzemi szolgáltatás tekintetében nem részesült a rezsicsökkentésből eredő megtakarításban, akkor a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) köteles ennek indokát a tájékoztatásban érthető és világos módon szerepeltetni. Ha a társasház a villamos energiát vagy földgázt nem egyetemes szolgáltatás keretében vételezi, akkor a tájékoztatásban azt kell feltüntetni, hogy ezen okból az említett területen a társasház nem jogosult a rezsicsökkentésre.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.

Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a fenti a) és b) pontokban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. Amennyiben a társasház portált működtet, a közös képviselő köteles e dokumentumokat naprakészen elektronikus formában ott tárolni és a tulajdonosokkal azokat megosztani. A hozzáférés és a dokumentumok hiánytalan biztosítása esetén a tulajdonos köteles a portálról letölteni a szükséges dokumentumokat.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.

A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő (illetve az intézőbizottság) (vagy az általa megbízott könyvelő) éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá
g) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.

A közös képviselő (intéző bizottság) köteles ellátni mindazokat a feladatokat, amelyeket a Társasházzal kötött szerződés, vagy a Társasház részéről adott megbízás keretében a Társasház részére kötelezettségként megállapít, így különösen köteles ellátni a Társasház szervezetének működésével kapcsolatos feladatokat, a Társasház gazdálkodással kapcsolatos feladatokat (pénzügy, könyvelés), a Társasház épülete működésének biztosításával kapcsolatos, illetve részére megállapított társasházkezelői feladatokat.
Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság Társasházi Törvény szerinti eljárásáról való lemondást.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a Társasházi Törvény eltérő rendelkezése hiányában jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Építésügyi hatósági eljárásban - amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül - annak képviseletére a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.
A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő (intézőbizottság esetén annak elnöke), a felmentett számvizsgáló bizottság a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.

2.3. A számvizsgáló bizottság, a Társasház gazdálkodásának tulajdonosi ellenőrzése

A Társasháznál számvizsgáló bizottság működhet (legalább 3 tagú számvizsgáló bizottság: 1 elnök, 2 tag). A számvizsgáló bizottság tagjait a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, a számvizsgáló bizottság elnökét a tagok maguk közül választják. Jelen Társasházban - tekintettel a Társasházban található albetétek számára, - számvizsgáló bizottságot nem kötelező választani.
Amennyiben a társasház nem rendelkezik számvizsgáló bizottsággal, a számvizsgáló bizottság a Tht. 51. § (1) bekezdése szerinti ellenőrzési jogkört és feladatot évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonos láthatja el. Amennyiben a Tht. 51. § (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a Tht. 51. § (4) bekezdésében rögzítettek szerint felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok ellátásával a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.

A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, valamint havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett – mely értékhatár az éves költségvetésben nem szereplő tételek esetében egyedi értékben, vagy összefüggő tételek esetén összesítetten legfeljebb 500.000,- Ft/év összeg – a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő (intézőbizottság elnöke és tagjai), illetőleg a társasházkezelő díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

A számvizsgáló bizottság folyamatos ellenőrzési tevékenységén túl legalább félévente köteles ülésezni. Az ellenőrzési feladatokat a számvizsgáló bizottság tagjainak szakmai irányultsága alapján javasolt meghatározni, számviteli-pénzforgalmi, műszaki és jogi kérdések szerint megosztva.

A számvizsgáló bizottság testületként működik. A számvizsgáló bizottság ülése akkor határozatképes, ha tagjainak több mint a fele jelen van. Határozatait egyszerű szótöbbséggel hozza meg, szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt. A számvizsgáló bizottság ellenőrzéseiről vagy üléseiről szükség szerint jegyzőkönyvet vagy emlékeztetőt készíthet.
A számvizsgáló bizottság ellátja mindazon feladatokat, amelyeket a Társasházi Törvény vagy a jelen Szervezeti-működési Szabályzat ekként megjelöl. 

A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást és egyéb nem lakás céljára szolgáló ingatlant,
b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába és egyéb nem lakás céljára szolgáló ingatlanába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont rendelkezéseit; továbbá betartsa a következő szabályt is: a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével,
d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt (vagy az intézőbizottság elnökét).

A kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni és ezt a munkálatok megkezdése előtt a közös képviselőnek átadni. Az építtető tulajdonostárs ezen nyilatkozatok beszerzése és átadása hiányában, nem jóváhagyott módon való megvalósítás esetén köteles a munkálatokat haladéktalanul felfüggeszteni és az eredeti állapotot visszaállítani, megtérítve a társasháznak és a tulajdonostársaknak az okozott károkat.

Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az építkezés nem jár az Alapító Okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával.

A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek (vagy az intézőbizottság elnökének) a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15 napon belül bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát (a tulajdonosi- és lakónyilvántartó nyomtatványon bejelentett adatváltozást)
c) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét;
d) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát,
e) a külön tulajdonában lakó személyek számát. 

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.

1. A közös költségek viselése

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk szerint terheli. Az aktuális közös költség összegét a közgyűlés a közös képviselő által készített költségvetés alapján határozza meg, illetve fogadja el.

A befizetéssel járó költségeket (banki postai befizetési költségek, utalási díjak stb.) a tulajdonostársak viselik.

A közös költséget a tulajdonostársak a birtokba bocsátástól kezdődően havonta előre kötelesek minden hó 15. napjáig a társasház számlájára befizetni. A tulajdonostársak (vagy azok nevében befizetők) a közös- és egyéb felmerülő költségek megfizetését fő szabály szerint átutalással kötelesek teljesíteni, kivételesen csekkbefizetéssel is lehetőség van a közös költség befizetésére.

A tulajdonostárs Társasházzal szemben, bármilyen jogcímen fennálló tartozása közös költség-tartozásnak minősül és az erre vonatkozó szabályok szerint érvényesíthető. A késedelembe esett tulajdonostárs a mindenkori jegybanki alapkamat mértékének kétszeresét köteles késedelmi kamatként megfizetni, amely szabályt a közösség minimum 3 havi késedelem, vagy állandó késedelmes fizetés esetén alkalmazhat. A késedelmi kamat a teljes késedelmi időszakra számítandó.

A közösköltség-hátralék megfizetése érdekében az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatosan a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) az alábbi feladatok terhelik:

A közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonostársak befizetéseinek megtörténtét rendszeresen ellenőrzi.

A közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a késedelembe esett tulajdonostársat 8 (nyolc) napos határidő kitűzésével, igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött írásbeli felszólítással kötelezi a teljesítésre. Amennyiben a hátralékos tulajdonostárs a fizetési kötelezettségének az előbbi felszólítás ellenére sem tesz eleget, a közös képviselő jogosult a fizetési határidő lejártát követően a hátralékos tulajdonostárssal szemben peres vagy nemperes eljárást kezdeményezni a fennálló közös költség tartozás behajtása érdekében.

A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.

A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. E határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a Társasházi Törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.

A közgyűlés határozata alapján a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) köteles az abban meghatározott szerint a tulajdonostársakkal közölni és beszedni a szolgáltatások díját és érvényesíteni a Társasház ezzel kapcsolatos igényeit a tulajdonostársakkal szemben. A szolgáltatások díjára egyebekben a közös költségre vonatkozó szabályokat kell értelemszerűen alkalmazni.

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. 

A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot a tulajdonostárs kiegyenlítette, akkor a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke) a kiegyenlítést követő 8 (nyolc) napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt a tulajdonos költségén közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A követelés(ek) érvényesítésével kapcsolatos költségeket (így különösen felszólítás díja, postaköltség, eljárási díjak, illetékek, jogi képviselet költsége, késedelmi kamat) a tulajdonostárs köteles a Társasház részére megtéríteni.

Az önálló ingatlan elidegenítése esetén az ingatlant megszerző tulajdonos az azt elidegenítő, korábbi tulajdonos tartozásaiért egyetemleges felelősséggel tartozik, a korábbi tulajdonostárs közös költség, illetve a Társasházzal szemben, egyéb jogcímen fennálló tartozásának teljesítését a Társasház az új tulajdonostól is követelheti. Elidegenítés vagy egyéb okok miatti fizetési kötelezettségváltozást a közös képviselő részére írásban kell bejelenteni. Ennek elmaradása a fizetési kötelezettség alól nem mentesíti az eredetileg kötelezettet.

A külön tulajdonon belül nem mérhető vízszolgáltatás díja tekintetében (jelenleg a Társasházban egyetlen lakást érint: a szolgáltatások díjának tulajdonostársak általi elszámolása és megfizetése módjáról a közgyűlés dönt. 


2. A felújítási alap

A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos felújítási munkák fedezésére a Társasház felújítási alapot hozhat létre, melyhez a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában kötelesek hozzájárulni.

A felújítási hozzájárulást – amennyiben a Társasház felújítási alap képzéséről határoz – a tulajdonostársak havonta előre kötelesek minden hó 15. napjáig a társasház számlájára a közös képviselő vagy banki átutalás útján befizetni.

A felújítási alap pénzeszközeit a közös költségtől elkülönített hitelintézeti (al)számlán kell elhelyezni. Az alap pénzeszközei csak a közgyűlés határozata alapján, és csak a Társasházi Törvény rendelkezései szerinti felújítási munkálatok költségeinek fedezésére használható fel, ettől eltérő célra részben sem.

Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. 

A felújítás lehet:

teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,

részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,

korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is.


3. A közös tulajdonban álló társasházi tárolókkal kapcsolatos rendelkezések

A közös tulajdonban lévő tároló helyiségek/helyiségrészek kizárólagos (adott lakáshoz rendelve) használatba kerülnek az alábbiak szerint:

1.    tároló (az alagsori 1. lakáshoz legközelebb eső tároló) földszint 3. sz. lakáshoz rendelve

2.    tároló (az 1. tároló és az illemhelyiség közötti tároló) alagsor 1-2. sz. lakáshoz rendelve

3.    tároló („mosókonyha”) belső része az alagsor 5., az első térrész ablak alatti része pedig az alagsor 4. sz. lakáshoz rendelve

4.    tároló (a „mosókonyha” melletti, és a hátsó lépcső alatti kis tároló) alagsor 5. sz. lakáshoz rendelve

5.    tároló (az alagsor 2. sz. és az alagsor 4. sz. lakás közötti tároló) a tároló baloldali része a földszint 1. sz., az ajtóval szemben lévő, ajtóval lezárt tároló a földszint 2. sz. lakáshoz rendelve

A kizárólagos használati jogba adott helyiségekkel és a ki nem osztott további tároló részek tekintetében az adott tulajdonos, vagy használó köteles a közös képviselőnek /számvizsgálónak/ a szabad bejutást biztosítani abban az esetben, ha az adott tároló helyiségben, helyiségrészben bármilyen közművezeték halad keresztül vagy amennyiben ez kármegelőzési, kárelhárítási célból szükséges. Ennek érdekében az adott tulajdonos, vagy használó (ha az adott helyiséget, helyiségrészt zárral védi) köteles a közös képviselőnek pótkulcsot adni az adott helyiségbe – szükség esetén – történő bejutáshoz. 


a házirend

A Házirend hatálya kiterjed a Társasház épületére, az épületben lévő lakás, és nem lakás céljára szolgáló ingatlanokra, azok külön, és közös tulajdonban álló részeire, a Társasházhoz tartozó földterületre, és mindazon személyekre, akik az épületet, területet használják, állandó vagy ideiglenes jelleggel ott tartózkodnak. A tulajdonostársakon kívüli használókra a tulajdonostársakra vonatkozó szabályok értelemszerűen alkalmazandók. A házirend és a Szervezeti-működési Szabályzatban rögzített használati szabályok betartását a közös képviselő ellenőrzi és a szabályok megsértése esetén jogosult a tulajdonostársakat felszólítani a szabályszegés abbahagyására, illetve ennek elmaradása esetén a szükséges intézkedések megtételére.

1. A Társasház rendje

A tulajdonostársak jogosultak és kötelesek az egyes albetéteket rendeltetésszerűen használni, megóvni és karbantartani.

A mások nyugalmát és a Társasház csendjét zavaró magatartástól, illetve tevékenységtől a Társasházban a napszaktól függetlenül tartózkodni kell. A Társasház közös használatra szolgáló helyiségeiben és területein napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró zajos magatartástól és tevékenységtől. Televízió, rádió, magnó, lemezjátszó, videó- és egyéb berendezések úgy működtethetők, hogy mások nyugalmát ne zavarják.

Zajjal járó építési, szerelési, munka végzése (fúrás, vésés, kalapálás, stb.) 

munkanapokon:     8 és 17 óra között engedélyezett, 

szombaton:     9 és 14 óra között engedélyezett, 

vasárnap és ünnepnapokon:     Tilos. 


E rendelkezés nem érinti az azonnali beavatkozást igénylő hibaelhárítási, vagy életveszély elhárítására vonatkozó munkavégzést.

Zajos háztartási gépek használata másokat zavaróan (porszívó, mosógép, stb.) 

munkanapokon:     8 és 20 óra között engedélyezett,             

szombaton:     8 és 20 óra között engedélyezett,             

vasárnap és ünnepnapokon:     9 és 14 óra között engedélyezett,           

A lakásokban és nem lakás céljára szolgáló helyiségekben (külön tulajdon), kizárólagos használatú területeken esetenként szükségessé váló építési, szerelési vagy egyéb munkálatokat előzetesen a közös képviselőnek be kell jelenteni, közölni kell a munkálatok várható időtartamát azzal, hogy a munkálatok a szükséges engedélyek birtokában is lehetőség szerint munkanapokon 8-17 óra között, szombaton 9-14 óra között végezhetők, ezen időszakon kívül, munkaszüneti napon vagy ünnepnapon ilyen munkálatok kizárólag csak veszély- és kárelhárítási célzattal, abban az esetben végezhetők, ha a hibaelhárítás azonnali beavatkozást igényel.

Az elvégzett munkálatok után a tulajdonosok, bérlők tartoznak a kérdéses területeket tisztára takarítani. Az áram- vagy vízelzárással járó munkák végzésének várható időpontjáról a közös képviselőt előzetesen értesíteni kell, aki erről a tulajdonostársakat ugyancsak előre tájékoztatja.

Az elő- és a bejárati oldali kertrészben a kertgondozáson kívül tilos bármilyen más tevékenység végzése. 

Az udvari szabad hozzáférésű vízcsapokból vizet vételezni csak a közös területek, a kuka, ill. a járdaszakasz tisztántartásához szükséges munkához, valamint a kert öntözéséhez lehet – kivéve a közös képviselő engedélye alapján.

A közös villanyóra feletti és a mosókonyhát ellátó csatlakozóból villamos energiát csak a közös területek tisztántartásával, ill. karbantartásával/felújításával összefüggő munkákhoz és fűnyíráshoz lehet vételezni. Ezekből a fali csatlakozókból villamos energiát vételezni saját célra tilos – kivéve a közös képviselő engedélye alapján. A társasházi tulajdonban lévő, de az adott tulajdonosok által használt tárolók esetében a villamosenergia-ellátás a közös, társasházi hálózatból is biztosítható.

A Társasház előtt járművel megállni, várakozni csak az arra kijelölt helyen szabad, a Társasház egyéb területein a járművel való megállás, várakozás nem megengedett.

A társasház közös tulajdonú részein a nyílt láng használata és tűzrakás szigorúan tilos. A közös tulajdonban álló épületrészekben, területeken tilos bármilyen tűz-és balesetveszélyes anyag tárolása. Ugyancsak tilos a közös tulajdon bármilyen területén elhelyezni saját tulajdonú eszközöket, bontási-, törmelék-, csomagolási, vegyi (pl. festék), építési anyagot. A közös területeken elhelyezett veszélyes vagy egyéb anyagok beazonosítása és elszállítása érdekében a közös képviselő elektronikus (e-mail) vagy postai úton írásbeli felhívást intézhet a tulajdonosok felé. Amennyiben a beazonosított tulajdonostárs a felhívást követő 10 napon belül nem szünteti meg a sérelmes állapotot, úgy a közös képviselő jogosult az illegálisan tárolt dolgokat elszállítatni. Az elszállítással felmerült költségeket a közösség előlegezi és a sérelmes állapotot előidéző tulajdonostárs viseli. Amennyiben a szabálysértő kiléte nem tisztázott vagy nem beazonosított, úgy a költségeket a közösség állja. Az eljárással kapcsolatosan a közös képviselő mindkét esetben eljárási díjat számolhat fel a közösség felé melynek mértékét előzetesen a társasház közgyűlési határozatában vagy a megbízási szerződésben rögzítenek.

A társasház közös tulajdonú részein az adott tulajdonoshoz tartozó egyéb tárgyakat, eszközöket, anyagokat tárolni tilos – kivéve esetlegesen külön közgyűlési határozat alapján.

A közös képviselő jogosult az engedély nélkül, vagy az engedélyben megjelölt időtartamon túl tárolt tárgyakat, eszközöket, lomokat, anyagokat elszállítani, a felmerülő költségeket pedig az adott tulajdonosra terhelni és közös költség tartozással megegyező módon beszedni. Bérlők, albérlők, tartós használók esetén a felmerülő költségekért az adott tulajdonos egyetemlegesen felel. 

Vagyontárgyak esetén - engedély nélkül, vagy az engedélyben megjelölt időtartamon túl – a közös képviselő jogosult az adott tulajdonosra (bérlő, albérlő esetén is) minden megkezdett hónapban a közös tulajdonban lévő területekből elfoglalt terület m2-e után 3000 Ft/hó/m2 többlethasználati díjat ráterhelni.

A Társasház lakóinak élet és vagyonbiztonsága érdekében a kapukat, bejárati ajtókat egész nap zárva kell tartani. A közlekedés biztosítására felcsengetős rendszerű kaputelefon szolgál. Ennek meghibásodása esetén az épületbe való bejutást az érkező és távozó vendégek ki és beengedését minden tulajdonosnak, bérlőnek saját magának kell biztosítania.

2. A ház tisztasága

A Társasház rendszeres takarításáról Társasház által megbízott vállalkozó vagy tulajdonostárs gondoskodik – erről a közösség közgyűlésen határoz. A Társasház tisztaságára mindenki köteles vigyázni.

A háztartási hulladékot az erre kijelölt helyen a szelektív hulladéktárolókban kell elhelyezni, erre a célra alkalmas módon összekötött, lezárt műanyag zacskóban. A háztartási hulladék elszállíttatásáról a közös képviselő gondoskodik. A nem háztartási hulladék (elhasznált berendezés, bútorok, nagyobb tárgyak stb.) elszállítására lomtalanításkor van lehetőség. Lomtalanításon kívüli időszakban az elszállításról a tulajdonostárs köteles gondoskodni. A kijelölt helyen kívül – pl. folyosón, közlekedő vagy közösségi területeken – hulladék, csomagolási anyag, eszköz, berendezés időlegesen sem helyezhető el.

A Társasház épületéből tárgyakat kidobni, bármilyen folyadékot kiönteni tilos. Ablakban, teraszon, lépcsőházban, pihenőkben növényeket tartani, ápolni csak mások és a közös tulajdon érdeksérelme nélkül a vonatkozó szabályok betartásával szabad.

Aki bármilyen anyag szállítása, vagy lerakása, tevékenység végzése által a közös használatú helyiséget vagy területet beszennyezi, köteles a szennyeződést saját költségén haladéktalanul megszüntetni.

Bármilyen, pl. építéshez, tatarozáshoz használatos anyag szállítása illetve tárolása következtében a közös tulajdonú területeken keletkezett szennyeződést, az azt okozó személy köteles haladéktalanul feltakarítani. Amennyiben a szállító és használó személye nem azonos, a szennyeződés megszüntetéséről az a tulajdonos (bérlő) köteles gondoskodni, akinek az érdekében a szállítás történt.

Amennyiben valamely lakásban rovarfertőzés tapasztalható - a közös képviselő egyidejű értesítése mellet - a tulajdonos (bérlő) köteles a rovarmentesítést haladéktalanul elvégeztetni, vagy a Közegészségügyi hatóság kötelezése alapján azt eltűrni. Ugyanez vonatkozik a kizárólagos használatban álló közös tulajdonrészekre is.

A Társasház kertjét a Társasház által megbízott vállalkozó vagy tulajdonostárs gondozza – erről a közösség közgyűlésen határoz.

3. Átalakítások, állagvédelem, karbantartás

Minden tulajdonosnak és lakónak kötelezettsége, hogy az épület közös részein észlelt hibát, bekövetkezett kárt azonnal késedelem nélkül jelezze a Társasház közös képviselőjének.

Az önálló albetéteket (lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket) átépíteni, közösségi, műszaki berendezéseket (villany, gáz, víz) bővíteni, áthelyezni csak a többi tulajdonostárs és a közösség érdekeinek sérelme nélkül lehet. A tulajdonostársak hozzájárulásával sem végezhető a Társasház épületén olyan építési-szerelési munka, amely a Társasház közös tulajdonát érinti, vagy homlokzati megjelenését bármilyen módon megváltoztatná, ide értve különösen: légkondicionáló berendezés kültéri egységének elhelyezése, parabola antenna felszerelése, teraszbeépítés, terasz lefedés, teraszkorlát leburkolás, stb.

Amennyiben a tulajdonostárs a saját tulajdonában álló önálló ingatlanhoz kapcsolódóan építési, szerelési és felújítási munkálatokba kezd, vagy költözik, köteles azt a közös képviselő részére előzetesen írásban bejelenteni a munkák/tevékenység megnevezésével – amennyiben ilyen készült, illetve szükséges – a vonatkozó tervek, engedély másolatának megküldésével, továbbá a munkák megkezdési és befejezési időpontjának megjelölésével.

4. Állattar​​tás

A Társasházban állatot a tulajdonostárs a külön tulajdonába tartozó helyiségben (lakásban) és a hatályos VI. kerületi önkormányzati rendeletek alapján tarthat. Az állattartás körülményeinek mindenkor meg kell felelnie a kulturált együttélés szabályainak és a vonatkozó jogszabályoknak és állategészségügyi előírásoknak, a tulajdonostárs köteles az előírt oltások beszerzésére, az állat által esetlegesen okozott szennyeződés eltávolítására, az állat tulajdonostársak zavarása nélkül történő szállítására, az állat megfelelő, póráz és szájkosár használatával történő sétáltatására. Veszélyes állat kizárólag a törvényi előírásoknak megfelelő engedély birtokában tartható, a Társasház közös területeire nem engedhető ki. A közös helyiségekben, területeken okozott szennyeződések eltakarítása a szennyeződés okozójának (ill. a kutya tulajdonosának) feladata.
Tilos kóbor állatot befogadni vagy a Társasház területén, illetve a Társasház környezetében etetni.

vegyes rendelkezések

A jelen Szervezeti-működési Szabályzatban nem szabályozott kérdésekben a társasház Alapító okirata, valamint a mindenkori hatályos Társasházi Törvény szerint kell eljárni, továbbá a jelen SZMSZ által nem szabályozott körben a hatályos közgyűlési határozatok, valamint a vonatkozó egyéb hatályos jogszabályok szerint kell eljárni.   A jelen Szervezeti-működési Szabályzatot jogi képviselő bevonásával be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.  Az alapító tulajdonostársak, illetve a Társasház képviseletében a közös képviselő a jelen okirat aláírásával a Társasház meghatalmazza dr. Pojják Eszter egyéni ügyvédet (székhely: 1032 Budapest, Bécsi 102/C. II/3., kamarai azonosító szám: 36067303), hogy Társasházat a jelen Szervezeti-működési Szabályzat benyújtása kapcsán képviselje. Az alapítók kérik a Földhivatalt, hogy a Szervezeti-működési Szabályzatot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.

error: Content is protected !!